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地产密探（ID：real-estate-spy）
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密探君
近日，一款名叫“洞明·三岔湖并购集合资金信托计划”的信托理财产品正在热火推售之中，拟募资规模高达32.5亿元。
一时间，在成渝坊间引起了热议。这个“三岔湖”，就是位于成都东部新区简阳的三岔湖。这里，文旅资源丰富，“文旅+地产”肯定不会缺席。
这款信托产品期限18个月至26个月，预期收益率7.2%-8.5%，在当前低息时代，这个年华收益率还是非常可观的。
融资方为重庆渝锦鸿企业管理合伙企业（有限合伙），其成立于今年5月，注册资本32.5亿元，合伙人为重庆信托、重庆锦湖盛商贸有限责任公司，前者为出资32.49亿元“金主”(即"LP")，后者为出资万元的普通合伙人（即“GP”）。
按照此次信托投融资的交易结构，“重庆渝锦鸿”将收购成都时代环球实业持有四川三岔湖长岛国际旅游度假中心有限公司80%股权、对应30亿元债权，以及剩余信托资金用于三岔湖项目后续开发建设、相关费用支出等。
地产密探查询获悉，四川三岔湖长岛国际旅游度假中心有限公司注册资本2.5亿元，年4月中旬之前由成都时代环球实业独资投资，此后引入重庆信托，到今年7月中旬，“重庆渝锦鸿”接盘成都时代环球实业所持80%股权。
早期，成都时代环球实业为号称“会展之王”的成都文旅大佬邓鸿所掌控，后来该公司51%控股权被卖给云南城投，年11月底，又和兄弟公司成都环球世纪51%控股权作价.7亿元被打包卖给了融创。
此后，成都时代环球实业、成都环球世纪成了融创控股、邓鸿及创始股东团队等参股的一家被囊括于“环球融创”的文旅集团，且由邓鸿团队操盘运作。
如今，成都时代环球实业出售三岔湖公司80%股权及30亿元债权，将间接为融创方面腾挪出32.5亿元现金流，从名义上不再持有该公司任何股权。
但从交易构架及风控看，这笔交易并不简单，融创方面应是明面上财务出表，但实为“隐退”，而论操盘开发能力，肯定还是邓鸿团队专业、老练。从风控看，三岔湖公司证照、印章和账户均由邓鸿或其指定第三方与重庆信托共管。
具体看，三岔湖公司以持有成都东部新区约亩地对30亿元债权第一顺位抵押，抵押率不超29%；邓鸿及关联公司以持有对三岔湖公司约4.2亿元债权质押担保，成都时代环球实业以持有对“重庆渝锦鸿”有限合伙2亿元债权质押担保。
从战略意义上讲，成都东部新区作为成都承接成渝经济圈落地的前哨站，在基建、公共服务建设、高端制造与金融创新等均具备政策优势，这里附近还有天府国际机场，千亩级三岔湖长岛国际度假区项目无疑是“炙手可热”。
地产密探还获悉，千亩级三岔湖长岛国际度假区项目最早签约于年9月，彼时号称是成都与资阳区域合作的力作，总投资约30亿元，包括国际会议中心、旅游度假酒店、水上游乐中心、运动公园和高品位生态住区等业态。
年初，三岔湖长岛国际项目迅疾开工，彼时预计年初步建成并投入使用，但此后命途多舛，一度沉寂，直到邓鸿“复出”一年后的年重启建设，先是引入大股东云南城投，后来押注文旅的融创又斥巨资控股介入。
当前的问题是，大型民营房企受困于“三道红线"融资监管硬约束，加上当前疫情反复及楼市低迷，现金流承压，债务压力大，融创也陷入融资艰难，暂时性退出不失为上策，或者直接剥离。
另一典型案例，比如融创与信达按"5:5”出资合作的合肥滨湖“融创秀场”项目。该项目总建面16.17万㎡,，包含昆仑决秀场、室外“showpark”、五星级酒店及国际宴会中心等业态，总投资约20亿元。
昨晚（8月23日），信达地产披露子公司安徽信达拟收购融创鑫恒持有合肥融创政新置业50%股权及对应债权，交易总价约1.57亿元。
当然，信达地产作为国字号AMC巨头中国信达旗下的房地产上市公司，虽然规模不算大，但背靠中国信达这张金字招牌，不缺钱倒是真的。
合肥滨湖“融创秀场”大体量项目股权全部让给合作方信达地产，对融创而言，将是一次大体量项目资产整合及现金流重构，逐步恢复公司的整体资信水平。
此前的差不多一年，融创已向国资让出了昆明文旅城等不少文旅大项目股权等，既是融资需要，也有助于保障项目顺利推进。外界期待，融创早日走出困境。
