海南房地产市场经过20多年的发展,如今基本形成了“三纵”的“经纬图”,按照地理分布,主要呈现3条轴线:东线、西线和中线。
由于历史原因,此前海南整体发展战略版图规划中,东部地区定位重点发展旅游产业,西部重点发展工业。而在年中央确定海南建设国际旅游岛战略之后,这一格局正悄然被打破,西部“处女地”的沿海*金海岸土地资源,已被各外来大型房企大片鲸吞。
据了解,海南东线(东部地区)涵盖了海口、文昌、琼海、万宁、陵水、三亚等市县,属于海南旅游休闲度假最热门的地带;西线包括澄迈、临高、儋州、昌江、东方等市县,如今正成为房地产开发的“价值洼地”。中线包括屯昌、保亭、五指山等,是海南生态核心区域。
位于琼北的省会城市海口,以及琼南旅游热点城市三亚,在海南房地产开发中“南北呼应”,也是海南房地产开发的“压轴”地区,房地产经济所占比重较大。
海南环岛*金海岸,是各房地产开发商最梦想的驻足点。
海南岛海岸线总长度为.8公里,其中自然岸线长度约.5公里。在沿海各市县海岸线中,文昌市海岸线最长,为.5公里;其次是儋州市和三亚市,分别为.3公里和.6公里。沿海开发地产,是一些实力派房地产商在海南最热衷的投资归属。中国房地产报记者在调查中发现,在海南楼市里,命名与“海”有关的楼盘项目比例很大。
在海南房地产“经纬图”中,东部地区房地产开发投资仍保持着高速增长态势,中、西部地区房地产投资增速仍远低于全省的平均水平。楼市价格也呈“东高中西低”态势,部分市县房价甚至被称“白菜价”。
据海南省统计局最新数据显示,年前三季度,海南东部地区房地产开发完成投资.49亿元,增长33.8%,占全省房地产投资的81.1%;西部地区完成投资.99亿元,增长6.6%,占全省房地产投资的15%;中部地区完成投资47.64亿元,下降18.4%,占全省房地产投资的3.9%。
东线:海南楼市十分天下有其八
海南当地有这样一种说法:“住在琼海,玩在三亚,吃在海口。”而所说的“琼海”正是海南房地产“经纬图”中东部地区最具代表性的城市。
海南“淘屋居”销售经理王斌向中国房地产报记者表示,在海南东部地区各市县呈现养老地产与旅游地产相融合的特征,各市县城区及周边以养老地产为主,而在沿海岸线却以旅游地产为主打。这一鲜明特征主要以琼海、文昌、陵水等为代表。
“琼海房地产项目主要分布在3个地方,市区、市郊及博鳌镇。”王斌表示,位于琼海市区的兆南山水汇园是地中海式建筑风格度假养生社区,整个项目占地约亩,是目前琼海市区内规模最大的养生度假楼盘,但该楼盘项目均价仅为元/平方米。而位于琼海官塘白石岭脚下的美岭湖是一个高端别墅公寓项目,项目占地亩,楼盘均价为元/平方米。世界知名的“天堂小镇”博鳌,有10余个经典楼盘项目,楼盘均价均在1万元/平方米以上,部分楼盘均价逼近2万元/平方米。
东线另外一个代表性城市文昌,与琼海一起被称之为“海南侨乡”。文昌房地产开发主要位于海南著名旅游风景区之一的高隆湾和月亮湾,中南森海湾、富力月亮湾、中国铁建书香小镇、雅居乐月亮湾、清澜半岛等房地产项目,均位于上述两个海湾或者周边,楼盘起价从元至元/平方米不等。而位于文昌市潭牛镇的碧桂园椰城,是碧桂园控股战略选址海南的首个项目,楼盘均价为元/平方米。而被称“亚洲第一大盘”的楼盘项目——鲁能·山海天,位于文昌市龙楼镇铜鼓岭国际生态旅游区。
东线万宁房地产项目主要集中在沿海及兴隆,市区房地产开发较弱。石梅湾、神州半岛等成为万宁境内的房地产开发的集散地,“中信泰富神州半岛”成为这一区域的代表性房地产项目,占地面积多达18平方公里,目前已开发至二期,楼盘起价为1元/平方米。
陵水房地产开发主要集中在清水湾、香水湾等地,代表性楼盘项目有雅居乐清水湾、碧桂园·珊瑚宫殿、富力湾、中信香水湾等,楼盘起价在1万元/平方米以上。在上述市县房地产项目中,陵水因其靠近三亚的地理位置优势等原因,大部分楼盘起价在上万元每平方米,甚至个别楼盘标出10万元/平方米的天价。
西线:“价值洼地”
在相当长的一段时间里,西线房地产开发一直处于沉睡状态。随着海南国际旅游岛的建设,以及海南对西部*策倾斜与扶持,以及海南西环铁路的即将开通,“东热西冷”这一局面将有望打破,海南西部地区将成为房地产开发等待填充的“价值洼地”。
在海南房地产“经纬图”中,儋州作为海南西部的中心城市,凭借其全省第二长海岸线,正凸显其区域位置的优势。而澄迈作为西部经济最活跃的市县,及其毗邻海口的地理位置,从某种程度上已悄然融入了省会城市圈。
儋州作为海南西部中心城市,自海南建设国际旅游岛之后,房地产开发的“价值洼地”效应凸显。据数据显示,10月份,海南省共成交27宗土地,成交面积余公顷,而儋州成交5宗,面积约60公顷,占到海南该月土地近一半的成交量。而今年以来,海南西部各市县在全省土地交易中唱主角。
儋州的房地产项目主要集中在该市主城区的那大镇及白马井滨海新区。市区那大城区房地产开发项目主要有恒大、海航等大型房企进驻,房地产项目主要有海航儋州望海国际广场、海南恒大名都等。而白马井滨海新区相对于儋州主城区而言,房地产开发更受房地产商的青睐,恒大、中南等房企进驻各分天下,恒大金碧天下、中南西海岸等成为该地区房产项目的代表。
儋州房地产正处于逐步发展阶段,整体楼市价格并不高,楼盘均价在~元/平方米之间徘徊,有些楼盘起价甚至低至元/平方米,但少数高档楼盘起价也突破元/平方米。
西线澄迈房地产开发主要集中在3个区域:澄迈县城金江镇及周边、老城经济开发区和福山镇,热点楼盘项目有四季春城温泉谷、中华坊三期海棠园、金江金外滩、四季春城泉倾天下、台湾风情小镇等。而在金江镇地坡岭一带、或金马大道沿线被当地人认为是房地产开发最密集的地段,代表性的有碧桂园美浪湾、四季春城、棕榈水城等。老城开发区房地产集中在与海口相连的南海大道延长线两侧,盈滨半岛凭借其临海优势,鲁能地产在此圈地开发成为该片区的主导。而澄迈福山镇主要以富力红树湾房地产项目为代表。
澄迈被称之为“长寿之乡”,该地房地产以养老度假为主推,但房地产项目个体发展并不均衡。虽然该地区与海口毗邻,但市场凸显优势并不明显,楼盘项目处于低价位水平,起价一般在元/平方米左右,有些小楼盘项目房价更低。
海南西线的临高、昌江、乐东等市县,房地产项目也主要在沿海地带。临高的长岛蓝湾、碧桂园·金沙滩,昌江的恒大棋子湾,乐东的山海韵龙栖湾等房地产项目,均傍海开发,“推窗见海”是上述房地产项目的卖点,但价格均在~元/平方米不等,远低于东线楼市价格。
据海南统计部门数据显示,今年前三季度,海南西部地区房地产销售.6万平方米,下降2.4%;中部地区房地产销售45.84万平方米,下降8%。尽管海南西部地区房地产开发在一段时间里不被外界看好,个性优势特征并不明显,但业内人士预测,随着海南对西部*策倾斜,西环铁路的开通,加上较长的原生态*金海岸资源诱惑力,该地区房地产开发将迎来“*金时期”。
据海南省统计局最新统计数据,年前三季度,海南东部地区房地产销售面积首次达两位数增长,增幅大于全省平均水平,是全省房地产销售增长的动力。年前三季度,东部地区销售面积为.74万平方米,增长10%。东部地区房屋销售快速增长,将带动全省房地产市场趋向活跃。
中线:山地秘境处女地
另外,海南中部地区位于生态核心区,保亭、五指山、白沙、琼中、屯昌等市县也发力房地产,但中部地区可供利用的土地资源有限,相比沿海地区,海南中线各市县“依山不傍水(海)”,其个性优势主推绿色、阳光和空气,构筑养生、养老房地产开发格局。但大多数的房地产项目,还是以低端度假养老产品为主。
谁买走了海南的房子?
海南房地产资深营销人士王斌认为,海南常住人口总量不大,庞大的海南房地产市场,很难在刚性购房需求上找到重心,绝大部分楼盘需要岛外需求市场的消化。
根据海南省统计局有关数据,在近几年,海口、三亚等地房产,岛外购买占比约在60%左右,其他市县商品房岛外购买占比高达90%。一些精装修的小户型房产受到全国各地“候鸟”一族的青睐,而产权式公寓、酒店等,一般是以投资为目的的外地人购买或旅游度假式居住。
王斌曾写过《海南“十大”最适合养老楼盘》等“海南购房指南”系列文章,他认为,如果仅仅以养生、养老为购房目的,不仅要考虑楼盘项目的配套设施,还要充分考虑海南气候环境对购房者一种本能生理的适应,不是越贵越高档最好,最适合自己才是最佳。
王斌还手工绘制了一份《海南5大气候地区》地图。在这份地图里,他将海南划分为“半湿润区”、“山地湿润区”、“湿润区”及“半干旱区”、“半干旱半湿润区”等5大气候区。而湿润及半湿润区,主要集中在琼北的海口、海南东部及中部地区,而干旱和半干旱区主要指海南西部地区和琼南的三亚等地。
以“5大气候区”为区分,王斌画了一份《海南购房分布图》。王斌介绍,东北人喜欢扎堆在琼南三亚等干旱地区,因为这里阳光充足,气温较琼北地区要高出2~3摄氏度;而重庆、四川等地外来购房者根据适应的气候环境,更愿意居住在海南东部文昌、西部儋州等湿润及半湿润地区;贵州等地外来购房者,则扎堆在西部临高、琼北海口等半湿润地区;北京人相对偏爱在海南东南沿海地区生活。另外,资金富足的外地人则更多选择在三亚购房。
海南岛的房子大部分被岛外人买下了,旅游地产尤其是滨海度假地产成为海南房地产销售的主流,这是可见的事实。但一位在海口开发项目的房企人士告诉中国房地产报记者,纯商品房楼盘乃至旅游地产开发并不能体现海南房地产业的价值潜能。随着海南房地产市场结构调整的深入,众多商业项目将集中入市。大量商业项目的入市,不管依靠城市本身较少的常住人口还是瞄准庞大的旅游客群,不同的目标客群将使得项目运作产生极大的差异,但毫无疑问,海南商业地产的春天即将来临。
来源/中国房地产报
编辑/郑丕毅
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