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湾区新规来了
2月18日，中共中央、国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》，市场评论这可能是本区域十年内最重要的一份文件。2区9市，包括：广东9市（广州、佛山、肇庆、深圳、东莞、惠州、珠海、中山、江门）+香港、澳门2个特别行*区。（如下图），总面积5.6万平方公里，年末总人口约万，生产总值突破10万亿，区域GDP相当于整个韩国。
这样的千呼万唤使出来，10年磨一剑的粤港澳新规，究竟如何看？
1、战略意义和定位
大到国家层面来讲，打造粤港澳大湾区，其意义是要打造中国的国际一流湾区和世界级城市群，而其对标对象直指世界顶级湾区经济带，包括：纽约湾区、旧金山湾区和东京湾区这三大湾区经济带。
粤港澳大湾区的战略定位有五个:1）充满活力的世界级城市群；2）具有全球影响力的国际科技创新中心；3）一带一路建设的重要支撑；4）内地与港澳深度合作示范区；5）宜居宜业宜游的优质生活圈。
2、新规发展方向
年，国际一流湾区基本形成，世界级城市群的框架基本确立；经济总量将基本追平东京湾区。
年，位居全球湾区榜首，成为全球先进制造业中心、全球重要创新中心、国际金融航运和贸易中心，参与全球合作与竞争的能力大幅跃升，跻身世界知名城市群前列；GDP总量将达4.62万亿美元，超过东京湾区(3.24万亿美元)和纽约湾区(2.18万亿美元)，成为世界GDP总量第一的湾区。
粤港澳大湾区现在和未来
1、现在——各项指标优秀，经济影响力排名第一
我们可以从常住人口、GDP生产总值、产业结构、教育等重要相关数据进行比对，（如下图）。根据中信证券研报披露，粤港澳大湾区在人口、进出口总额、占地面积、港口集装箱吞吐量等方面具有优势；在GDP总量、人口密度、国际港口、国际机场、机场旅客吞吐量、世界强大学方面与世界三大湾区已可等量齐观。
其中，年粤港澳大湾区经济总量已超过旧金山湾区与纽约湾区。
显然，粤港澳大湾区在与另外三大经济湾区的竞争中已显示出优势。下图为四大湾区影响力指数得分和排名情况：
从湾区的经济、创新、文旅、是否宜居和形象影响力的多维度对比之下，粤港澳经济影响力指数达到0.，获得第一名；在创新和形象影响力上获得双向第二名。看来，以当前现状粤港澳大湾区对于实现我国在当下愈演愈烈的国际竞争中已占据高位，其后意义和发展前景将会无穷大。
这也正是粤港澳湾区长期发展的重要主题：产业驱动+科技创新。而要发展多维度产业配套，在城市的硬件建设和软件配套上都要跟上，这就会极大刺激房地产企业的发展。产城结合成为重要方向。
2、未来——湾区崛起推动城市产业升级
眼下，大湾区经济总量约10万亿元，年将快速超过这个数字，并且制造出更多市场经济发展、国际竞争秩序的可能性。
从大湾区城市的产业结构看，主要以先进制造业和现代服务业为主，其中港澳地区现代服务业占主导，并已形成先进制造业和现代服务业双轮驱动的产业体系。城市之间产业发展各有优势，如下图：
总体来说，湾区建设可简要概括为城市硬件建设和软实力建设。行业关联包括：房地产、基建、教育、文化、科技等。截止至今，产业集群已拥有超过多个，辐射金融、医疗、旅游、贸易、物流、法律、会计、商业管理、餐饮、博彩等。其中，以行业影响来说，最绕不开的还是房地产行业。
嗅觉灵敏的房地产企业，早在《规划》出台前就开始了紧锣密鼓的“抢滩”动作。根据中房报统计数据显示，截止到年6月30日，已有25家知名房企在粤港澳大湾区展开布局。
从房企的土储面积来看，碧桂园、龙光地产、保利地产等全国化房企，均在大湾区内拥有着大量的土地储备。下图为中国主要房地产企业大湾区土地储备总面积对比图。
（图片数据来源：克而瑞、房企业绩公告）
由图可见，大湾区土储排名第一的依然是房地产龙头碧桂园，集团在大湾区的土储达万平方米；排名其后达到0万平方米的房企有10家，分别为龙光地产、保利地产、合生创展、华润置地、佳兆业、融创中国、中国恒大、雅居乐、时代地产、中海地产。
显然，在湾区城市建设上碧桂园掌握着最大的机遇，一向以占领三四线城市土地*策为战略定位，这次又踩中大湾区城市升级改造的时间节点，对碧桂园未来10年的发展来说，是否又会是一次关键性的突破发展？来看看。
“三生”融合，产城配套
日本太阳经济会理事长山崎养世曾指出，东京湾区成立近年时间里，人口从万增长到万，主要来自农村向城市的移民，并在迅速增长的城市人口基础上建立起了良好的城市生态系统。
城市发展绝不仅仅是建房子，而是形成便民、利民的一体化高级生活圈。纲要提出，要建立一小时生活圈，就是要从产业配套上全面跟进。
从年碧桂园提出：以产业为核心，以项目为载体，以产带城、以城促产、产城互动的发展路径打造生产、生活、生态“三生融合”的宜业宜居之城，就已经开始对产城结合、协同发展做出了前瞻性的布局。
年碧桂园年度大会上，杨国强提出未来碧桂园三驾马车的发展战略重点：房地产、农业和机器人，这就更清晰的给出了产业投入方向。具体来看看落地项目。
1、科技型农业打好经济基础
在欧美国家，农民的幸福感一点也不必城里人差。为什么？先进的生产力决定。据统计，每一个美国农民的平均耕作面积为80公顷，80公顷相当于两个天安门广场。而在中国同样的耕地面积，需要个农民。这就是一个美国农民和一个中国农民的生产力的差距：倍。而解决办法就是提高科技生产力。
科技决定生产力，生产力造就经济基础。这就是为什么要打造“科技+农业”。
碧桂园于年5月正式宣布成立碧桂园农业，“植入高科技元素，打造科技型农业，使农民这个职业成为体面的新型农民。”这是碧桂园真正造福于民的举措。
其定位是发展科技型农业、平台型农业、国际型农业，打造从研发、生产、市场一体化的全产业链，具体落实从：
1）农产品生产科技化：土壤、种子、品质到生产流通的全过程进行监控；2）推动第一、二、三产业融合，使农民成为现代农业产业链中体面的工作，成为新型职业农民；3）做都市农业，以及农业观光旅游、田园综合体等标志性项目，形成农民利益共同体。
现代旅游农业的想法其实早在意大利、法国、美国、德国就已经流行，通过“综合服务镇+农业特色镇+主题游线”的立体架构，集合生产销售、度假、配套娱乐等，吸引世界各地人流涌入，现代农业的打造不仅可以提高集团和湾区的品牌影响力，对于区域经济也是很好的刺激作用。
2、融入“科技+”，打造“上层建筑”
我们可以想象：未来的科技湾区，有创新有颜值，头上是无人机盘旋、脚下是发光道路、进出有机器人服务、交通有无人驾驶汽车、支付有人脸识别、随处都有WiFi热点覆盖，一切都是电影世界的极客范儿，是不是很能吸引人呢？而这些雏形已逐渐形成——碧桂园的潼湖科技小镇。
年9月28日，潼湖科技小镇在潼湖生态智慧区迎来了开园，作为碧桂园在科技领域的重要布局之一，科技小镇被喻为广东的硅谷，首次将“全数字、全光网、全物联”运用于整个小镇项目并落地。
专家认为，在粤港澳大湾区重大机遇下，潼湖科技小镇在区域内拥有重要的产业优势，有望最终形成具有完整产业链的物联网产业集群。据介绍，目前小镇已签约包括思科、李开复创新工场、浪潮集团等约80家科技企业、孵化器和科研机构。
年9月,广东博智林机器人公司与佛山市顺德区*府签约，共同打造10平方公里的机器人谷项目。
同年，博智林机器人与8家企业签署收并购合作协议，并同10多所知名高等院校在人工智能、智能制造、机器人核心零部件研发等方面达成战略合作。
据悉，碧桂园集团将斥亿元的巨资投入机器人版块的建设。目前，位于总部基地组团的机器人谷首开区已开建，预计年（项目交地之日起三年内）完成全部建设并交付，并在竣工后五年内达到%设计产能。
从碧桂园如火如荼地建设机器人谷项目的背后，我们不难看出支持这老牌房企锐意转型、重兵布局的天时地利，而《规划纲要》在这个时间点的公布，便又是一大重要推动力。
3、培养人才阶梯，促进湾区一体化
“人才”是发展的源泉。教育是粤港澳三地发展与大湾区建设的重要基础工程，培养与吸引高端人才，打造粤港澳大湾区人才高地，也是大湾区发展的关键。
顶尖学校资源丰富：早在年5月18日，碧桂园的姊妹公司博实乐教育集团，就已在美国纳斯达克上市。该教育集团年创办，是国内最早一批私立学校：原名广东碧桂园学校。借助碧桂园的强大背景，博实乐拥有世界顶尖的教育资源：北师大、哥伦比亚大学、加州大学伯克利分校、伦敦大学学院、剑桥国际考试委员会等都是其联合合作伙伴。
产品多元化：不止如此，碧桂园学校在中国12个省市、从幼儿园到大学周期，教育产品涵盖国际学校、双语学校、幼儿教育等。
可以看到，有资源有土地的碧桂园早就做好大局，以“地产+教育”的方式循序渐进，在这次大湾区的教育建设上自然也是驾轻就熟。并且针对湾区建设，有针对性的做产学研合作，培养人才阶梯，吸引更多的人才涌入湾区。
总体来看，从碧桂园的三大重点策略方向：科技农业、机器人产业基地、地产+教育，环环相扣，相辅相成，缺一不可。
可预见，在湾区产业结构越来越丰满，生产需求增加，人口密度加大等情形下，随之而来的是区域内土地的升值，不论是否如市场预测会刺激房价上涨，“湾区”的虹吸效应已经形成，经济效益也会随之而来。
结语
从西方到东方,从欧美到亚洲，“湾区”一词总是笼罩着浓浓的资本色彩。世界八大著名湾区：洛杉矶比弗利山庄、纽约长岛、东京湾、悉尼双水湾、新西兰霍克湾、马来西亚Burau湾、布里斯班Noosa湾以及离我门较近的香港浅水湾，都是沉淀着富人区的味道。而现在中国的粤港澳大湾区也正跻身其中，未来可能是中国最繁华的经济带。
碧桂园长期以来，将主战线扎根于三四线城市，而借助此次湾区经济的腾飞，区域的价值和品牌的升级将会产生多个一线或新一线城市，早年低成本拿地，未来借由大湾区的区域升级带动房地产项目高单价“出货”，这就让碧桂园更能慢下脚步打造精品城市。湾区风起，碧桂园是否会是最大赢家，或可