近五年上海发展最快的区域是哪里？
是奉贤。
近五年，享受大虹桥红利的闵行、青浦，增速远低于全市；
北外滩、东外滩也并未给虹口、杨浦带来太多增长；
没有太多市级规划的奉贤、徐汇却在闷声发大财。
徐汇我们前面提过，今天讲讲奉贤发生了什么。
奉贤的起点并不低，现在的高速发展其实是复兴。
年首次评选国家百强县，奉贤、青浦、松江分别名列35、36、37位。
年前后纷纷撤县设区，融入上海，这个过程中奉贤被落下了。
因为奉贤地理位置劣势明显。
虽说三区与市区都隔着闵行（闵行真讨厌），青浦松江距离市区还是近得多。
松江年就开始吃到市区外溢，大学城开始开发，松江新城开始建设，地铁开始规划。
9号线开通后更是一骑绝尘，成为开发最成功的五大新城。
青浦起步略晚，在民间经济起飞的那段时间，还是抓住了一些机会。
奉贤去趟市区要跨过广袤的闵行腹地，最短处也要15公里左右。
这些大片的荒地承载了大量市区外溢，能落户闵行的谁去奉贤。
年给了一个奉贤大学城，被放到了奉贤的天涯海角——海湾，后来被师生吐槽的一塌糊涂。
进出市区一趟跟取经似的。
而且闵行、奉贤相隔黄浦江天堑，虽说年奉浦大桥通车，却因为设计上的硬伤导致拥堵不堪。
更是进一步拉大了与市区的距离。
在融入上海之前，奉贤、松江、青浦处于同一梯队，融入上海后，南闵行、松江、青浦地位更加接近，奉贤与金山沦为远郊。
当然这并不意味着这段时间奉贤停滞。
年奉贤人口58.39万人，年增长至.09万人，当然需要不断地扩张扩张再扩张。
年南桥新城规划
所以刚刚撤县设区，奉贤就规划了南桥新城。
当时的新城范围基本是沪金高速（S4）以西，S4东侧依旧是大片的农田。
与新版奉贤新城范围对比，版图只有三分之一。
新老两版规划对比
现在看来，当初格局确实小了。
没办法，当初谁也预料不到上海发展如此迅速。
更重要的是，当时依旧是内生思维，新城规划基本都是区里自己搞搞，很少有市级力量注入。
其实青浦又何尝不是。
世纪初青浦就在夏阳湖周边打造公共活动中心，重要的行政部门、图书馆等服务机构纷纷迁了过来，也医院分院。
然而仅限于此，当时没有地铁线路规划、没有TOD的规划理念、没有产城融合的思想。
后来市区开始扩张，市级力量注入后松江新城、嘉定新城格局一下打开，嘉定新城骨架奇大，地标横出，大家对新城建设有了新的认知。
这时青浦17号线也开始落地，领导认识到当时格局太小，但是已经错过机会。
核心资源都给了夏阳湖，17号线沿线想开发也没有太多弹药了。
所以青浦新城干脆放弃，年后全心全意搞房地产，淀山湖大道站、汇金路站全面开花。
直到年初，新的新城规划才出来，放弃夏阳湖，转向青浦新城地铁站北侧大片空地。
奉贤新城要幸运一些。
原来的南桥新城基本向东发展，开发了一个全新居住片区。
奉贤新城街景
现在继续向东，继续向北，完全可以连成一片。
南桥新城升级为奉贤新城，主要的标志就是5号线延伸段的建成。
奉贤有了地铁后，各种公共资源开始全面升级。
老百姓最为关心的无非医疗、教育、商业。
现在市医院，国妇婴也将于年投入使用。
与嘉定、松江、闵行相比，奉贤的市级教育资源导入还是比较匮乏，绝大多数学校名字还是“奉贤”开头。
年奉贤建设了格致中学分校，年又有世外奉贤校区规划，今年又与上中合作建设上中国际奉贤分校。
其实大家都懂的，学校的成绩决定因素是生源。奉贤一度偏内生，没有市区中产客群导入，自然不会有太多名校过来。
随着地铁通车，随着市区房价高涨，越来越多的中产客群流入奉贤，名校自然乐意过来开办分校。
当然奉贤目前发展最为迅速的是商业配套。
一个有意思的现象是，5号线在奉贤设置的几个站点，基本都没有穿过居民区。
实际上为了避开原有居民区，5号线在奉贤新城突然向东转向。
所以对现有居民来讲，现在的地铁其实并不是特别方便，最后一公里问题很难解决。
讲私心，居民区没有空地，通地铁获得红利的是当地居民；
如果经过的是全新区域，土地升值带来的收益归公家。
讲公心，地铁站设置在新的区域，才能以地铁为中心打造更多的公共设施。
这不，奉贤大部分的商场都建在地铁口。
龙湖的两个商场，一个万达广场都在施工，建成后奉贤的商业能级将有质的提升。
这不正是5年前的青浦吗？
松江、嘉定、青浦逐个开发，现在终于轮到奉贤了。
奉贤的房地产市场相对简单。
奉贤面积高达.38平方千米，比昆山市没小多少，所以不可能全面开发。
实际上奉贤大片区域仍旧是农田、生态湿地，主要的开发区域就是奉贤新城。
奉贤接下来重点打造的公共配套，也基本位于奉贤新城。
奉贤新城鸟瞰
奉城长期以来都是奉贤的核心区域，民国时期奉贤县治迁到南桥，奉城沦为一个普通乡镇。
由于历史原因现在奉城仍然有不少居民，不过已经不再是重点开发对象，近期也只不过开发了中海戈雅园等少量楼盘。
这些楼盘一看就是给当地居民改善使用，市区的刚需客群建议还是看看南桥，看看奉贤新城。
海湾又是一个人口相对集中的区域，不过已经错过最佳发展时机。
年海湾被定位世界九大湾区之一。
香港浅水湾、纽约长岛都是湾区，后来都成了当地富人区，所以海湾也会成为上海富人区。
沿着这个神奇逻辑，区里给了海湾大量资源。首先，奉贤大学城选址海湾，迁入了上海师范大学、华东理工大学两所重点大学以及上海应用技术学院、上海旅游专科学院。
后来又建了4A级景区碧海金沙以及：国际风筝放飞场、东海观音寺、滨海知青文化广场、龙腾阁、京剧服饰馆、文化一条街、松声马术俱乐部、游艇基地、上师大实验学校、医院、海泉路商业、金汇港等滨水景观带……
唯独忘了一件事情：人口哪里来？
海湾远离市区又远离奉贤中心，根本不可能有大量市区人口居住；
当地产业又相对匮乏，仅靠西部的化工厂完全支撑不起。
所以后来海湾房地产市场崩盘，多年不涨，一些写字楼烂尾，成为鬼城。
现在当局似乎已经放弃这里，不再注入核心资源，这样一个远离中心的区域完全陷入内生。
西渡原先是渡口，之前就有一定人口积累，后来又划为动迁基地，人口更加密集。
5号线通车后借助奉贤第一站的优势，也吸收了一些闵行居民，地铁站边的连城商业广场也变得热闹起来。
一楼商铺租金已经高达20元/平米/天以上。
不过西渡城市界面不太理想，历史原因导致这里有太多老房子，也有太多动迁居民。
西渡下一站萧塘几乎是一个全新片区，反而居住体验更佳，现在也被划入奉贤新城。
总体而言，奉贤集全区之力打造新城，这里自然是增长最快的区域。
当然奉贤也有不少区域划进了自贸区，但是当下看来，自贸区的意义只是帮助奉贤卖房子。
其他实质性的带动，短期还见不到落地。
青浦、嘉定、松江三大新城该打的牌基本打完。
松江开始向外打造G60；嘉定新城二期迟迟不肯动工，只能回到南翔敲敲打打；青浦新城核心区已经没有太多资源。
现在到了奉贤时代。
东方美谷正在发力，到年产值将达到亿，占奉贤总体37.5%。
奉贤5号线通车后可能会迎来一波高潮，15号线延长、南枫线、嘉闵线南延伸、奉贤线都在酝酿之中。
不过按照奉贤之前的进度，这些工程落地尚需时日——5号线延长大家盼了十年，这些线路岂不更久？
而且奉贤产业上劣势依旧明显，依旧以第二产业为主。
年，奉贤第三产业GDP占比只有36.1%，远低于其他新城。
当下奉贤房价已经达到3.5-4万，其他几个新城基本在4-5万左右，差距基本也算合理。
不过对于预算万以下的刚需用户，除了奉贤可选性还真不多。
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