上海推出老房加装电梯“利好” 通过审批需盖46个章
日前，市财*局明确，纳入既有多层住宅加装电梯试点范围的项目，*府按照加装电梯施工金额的40%予以补贴，明园坊加装案例涉及出钱就没有下文了。 多层老房加装电梯迄今鲜有小区成功/何雯亚本市既有多层住宅增设电梯实施流程框图制图/王晓芬原标题：多层老房加装电梯 利好 *策频出，但通过审批仍需敲46个章迄今上海鲜有小区加装成功，前期征询基本同意但涉及出钱就没下文审批须经十几个职能部门，周期约6个月晨报 徐运 关键 张昱欣
老吾老以及人之老 ，为解决部分多层住宅 悬空老人 以及残障人士的出行问题，多层住宅加装电梯早就引起了关注，近期*策方面更是 暖风频吹 。 日前，市财*局明确，纳入既有多层住宅加装电梯试点范围的项目，*府按照加装电梯施工金额的40%予以补贴。市房管局也在去年年底先后出台了两项 利好 *策。 不过，据了解，2007年以来开始摸索的多个老式多层住宅加装电梯的项目，因为种种原因陷入 难产 甚至 流产 的境地。 近日，位于杨浦区中原地区的开鲁三村，有4栋楼结束了居民意见征询，其中99%的居民同意加装电梯。但开鲁三村居委会*总支书记*恂坦承，尽管过了第一道关，但之后仍然涉及各方利益的博弈，最后能否成功仍是未知数。开鲁三村加装案例4栋楼99%居民同意改造 开鲁三村位于杨浦区中原地区，4层至6层的住宅有79栋，房屋建于上世纪80年代末、90年代初。小区现有居民3874人，其中60岁以上老人1320人，残疾人士60多人，他们生活出行并不方便。早在2012年底，该小区几栋楼的楼组长就开始自发征求居民意见，希望能加装电梯方便居民出行。 居住在4楼的仇阿姨和5楼的戴阿姨就是其中的代表。 我们现在岁数越来越大，爬楼梯越来越吃力，有时候下了楼忘带什么东西，都不愿意再上楼去拿。更不要说年纪更大的老人了。 一方面，她们迫切希望能够早日乘电梯上下楼，另一方面，她们也征集其他居民意见，希望能尽早启动改造。 我们把手机公布给其他居民，他们有需要随时可以与我们沟通。 随后，业委会讨论了这件事，并同意搞前期准备工作。 这事情如果做成了自然是双赢。 开鲁三村居委会*总支书记*恂告诉，经过讨论决定从小区的4栋楼开始试点，这4栋楼是独立点状式，而不是 联排 式，周围空地较大，施工条件较好。目前初步统计这4栋楼已有 99% 的居民同意改造。过完春节以后就将有专业单位进小区评估具体的建筑结构、地基等是否符合施工要求。补偿资金问题随之浮现 在采访中，不止一次地听到居民说， 其实征询意见的时候是问题最少的 就像动拆迁一样，来征询意见的时候大家都想搬，但是等到真刀真枪干起来，那才是真正涉及到贴肉利益的时候，问题才会多。 动拆迁的问题总是发生在谈拆迁补偿的时候，加装电梯也是一样，对于享受不到电梯利益的是否应该补偿？享受到电梯利益的应该如何出资？接下来才是加装电梯能否成功的关键。 *恂很直白地说： 就算正式批文下来，可以开工，那么改造工程是否会占用小区土地？如果有居民漫天要价怎么办？如何补偿？动迁都是有补偿标准的，可是这个补偿是没有标准的。
还有，开发商说这个电梯造价要80万元，居民认为只值60万元，那么谁来说一句公道话呢？
加装电梯还是由*府牵头比较好做， 这是*恂得出的结论， 特别是资金审核审计方面，这样居民就能放心。 明园坊加装案例涉及出钱就没有下文了 装电梯大家都同意，但涉及到出钱就没有下文了。 明园坊小区当时就卡在了 谁出钱 上面。 昨天来到位于上海卷烟厂南面的明园坊小区。大概三年前，这里的业主对加装电梯的呼声很高，街道、区房管部门、物业、业委会等多方为此坐在一起开会协商，但最后因资金谈不妥不了了之。 这个小区包括两栋大楼房和两排灰色的7层建筑，多层建筑大多是每层3-4户的长楼梯格局，一楼是底商。据物业介绍，其楼龄马上就有20年了，住户以退休工人为主。
装电梯大家都同意，但涉及到出钱就没有下文了。 小区业委会相关负责人金长根估算，装一部质量有保障的电梯大概需要40万元，按照户数最多的单元共24户计算，每家也要付1.6万元，这对老两口之家来说不是小数目。 2011年6月，包括街道、区房管局、小区物业、业委会等多方在内的各部门曾坐在一起开会，*府部分明确表态在*策上支持加装电梯，至于钱怎么出，没有商量出个结果。 金长根介绍说，住在二楼的说要少交钱甚至不交，住在上面的又不同意，出多出少达不成一致。除了初装费，还有后期的维修保养费，这些更是没有着落。建筑改造审批通过存疑
让业主自己出钱装电梯的，基本上都很难通得过。 同济大学老科技工作者协会秘书长汤文思昨天说。他所在的机构在几年前成立了旧房改造咨询部，参与全市小区加装电梯的咨询服务工作，为小区加装电梯的申报主体 业委会提供帮助。 同时，据小区物业介绍，除了资金问题，当时业主们还对电梯安装的具体位置意见不统一， 晚上电梯运行噪音明显，电梯门开在谁家门口都不乐意。 在小区里看到，这些多层建筑单元门外的路面宽不过3米，楼的外立面装上电梯后将使道路变得更窄。因此，即便业主层面都谈拢了，后面的建筑改造审批能否通过还是个未知数。[晨报释疑]？如何解决加装电梯资金问题第一条路，出售加层补贴初装维护费 其实，为了解决钱的问题，各方面并非没有做过尝试。 一条道路是采取 加层加电梯 方式，即在顶层上面多盖一层，开发商通过出售加层获利来补贴电梯的初装费和初期维护费，业主不用出钱。位于普陀区的华师大三村和位于杨浦区的同济新村这两个小区，均采用了这个方案，但是这两个小区加装电梯之路同样举步维艰。 曾参与这两个小区电梯加装咨询工作的汤文思说， 加层加电梯 的方案已申报，因涉及房管局、规土局等很多审批环节，目前尚未获得区里批复。难点还是卡在加层问题上，尚没有相关*策支持。 这个改造方案和原来的187号文件（即《本市既有多层住宅增设电梯的指导意见》）是不一致的。 据汤文思分析，该文件只允许加装电梯，没有提加层。他目前还没听说中心城区有哪个小区的加层方案通过了审批。第二条路，社会组织牵头拉赞助 另一条道路由社会组织牵头拉赞助。2012年2月，上海市老年基金会提出将 多层住宅加装助老电梯 项目列入2012年的试点，并要求取得突破性进展。经过一系列调查、座谈和走访，经过反复分析比较，从12个居民点中遴选出7幢进行可行性探索和实践。这7栋楼基本满足四楼以上居住老人密度比较高、一梯多户收益程度比较高、楼栋各户愿意出钱比例比较高等条件，分布在六个区县。 随后，又得到了房管部门等*策支持，还获得了三家电梯制造企业的的资助。但是截至去年年中，第一批试点单位中，有希望的只有两个小区。 静安区美丽园小区（延安西路150弄1号楼）率先进入实质性启动阶段，进入建设程序设计审查阶段，但设计抗震架构等方面的问题还有待完善。 另一个试点单位浦东新区老年公寓（齐河路10弄2号）也已经完成房屋结构检测、地质检测。但前期土建勘察，资金筹措方案、电梯安装设计方案等，有待新区*府协调后统一纳入 上海市加装电梯试点项目 再行推进。？什么原因导致试点难跟进不同群体认同不一，审批手续繁琐 居民呼声强烈，又接连有 利好*策 出台，可是好事为何如此多磨？ 市老年基金会相关负责人分析说，首要困难在于两次征询以及两个必须同时满足的签约率执行起来很难，持续时间也会很长。不同群体对安装电梯认同不一，需求不同。低楼层的、年轻人、租房的人对加装电梯意愿不强烈，而老年人十分迫切，呼声很高。 第二道门槛来自层层行*审批手续。市老年基金会相关负责人表示， 在市级操作中涉及面广、要求高、难度大，粗略统计，整个过程须经十几个职能部门意见审批，履行公章46个，假设每完成一项审批需要3-5个工作日，则加装电梯流程的周期约80-100个工作日，即6个月左右。 从增设电梯实施流程图上就能看出，流程涉及了区房管局、区规土局、区建交委、区质量技监局等多个部门，还要征询消防、环保、卫生、民防、市*等其他部门意见。 此外，确实有试点小区 先天不足 建成时间、使用年限长，本身结构基础差；小区场地空间狭小，部分房屋间距无法达到规划的间距控制标准，增设电梯不慎会引发一系列的公共安全隐患。[*策利好]费用的筹集：不同楼层出资有 参考价 从去年年底开始，老房（既有多层住宅）加装电梯利好*策频出，也让许多关心此事的居民为之一振，看到了自己从 摸着石头过河 到搭着*策 顺风船 过河的希望。 但 清官难断家务事 ，尤其是涉及到经济问题的 家务事 加装电梯，意愿不同意、费用难达共识就是第一到门槛。 市财*局下发的《关于本市既有多层住宅加装电梯试点*府补贴有关事项的通知》表明，尽管加装电梯手续较多，但至少让人看到了*府的决心。从通知上看，*府按照加装电梯施工金额的40%予以补贴，最高不超过24万元/台。市与区县分担比例各为50%。补贴的范围是 对经市既有多层住宅加装电梯工作协调小组确认并纳入既有多层住宅加装电梯试点范围的项目。 施工前，需向区房管局提供加装电梯所在房屋三分之二业主书面委托证明；加装电梯所在房屋全体业主签署的电梯施工费用分担承诺证明；项目建设工程规划及施工许可证；审价单位出具的预算咨询建议书；施工承包合同等材料。项目竣工后，还要提供区财*局的批复文件；项目竣工验收报告和审价单位出具的工程决算审价报告。 电梯加装除了*府补贴部分，还有居民自筹部分，这个居民自筹部分又该如何分摊？是大家平摊还是 用着付费 ？这也是以往许多小区居民争论的焦点。市房管局在去年12月23日公布的一份文件中，专门给出了 部分外省市多层住宅加装电梯项目不同楼层出资（补偿）测算表 作为参考。这份表格给出了两种不同的测算方案，这两种方案最大的差别在于一个很微妙的地方 二楼居民。二楼居民不用电梯是一种方法，二楼居民用电梯则是另外一种计算方法。 测算表1为二楼住户明确表示不使用电梯，那么他们将和一楼居民一起不但不用出钱，还能获得补偿资金。出资比例自然是楼层越高出钱越多，以居民自筹28万元为例，3楼居民只需出资7万元，而六楼居民需出资11.2万元；测算表2为二楼住户使用电梯的资金分摊，因为二楼居民也要用电梯，所以不能享受补贴，也要掏钱，当然，掏钱的比例是最低的。依然以28万元为例，二楼居民出资3.36万元，六楼居民则出资8.96万元。 需要指出的是，这份表格并不是强制规定，而是仅供参考使用，以居民协商后协议约定为准。征询的修改：采用二次征询，降低门槛 老房加装电梯还有一道重大门槛就是征询居民意见，如果这道槛都跨不过那后面的程序都无从谈起。 市房管局去年底发布的《关于明确本市既有多层住宅增设电梯居民征询相关工作的指导意见》结合试点项目情况，对之前相关文件的部分内容做了调整和补充，实际上降低了征询意见的门槛。 按照2011年的规定，既有多层住宅增设电梯，应征得增设电梯所在幢房屋的全体业主同意；涉及占用小区土地或专有部位的，应当征得相关权利业主三分之二以上同意。 而新的办法则对居民意见征询由申请人采取二次征询方式。 其中，首次居民意见征询阶段，申请人应根据市住房保障房屋管理局《通知》的相关要求，经公示并书面征询取得小区全体业主三分之二以上、加装电梯幢业主90%以上同意。不要小看这10%的变化，有时这就是迈不开步子的关键。首次征询通过后，区住房保障房屋管理局按规定审核后编制既有多层住宅增设电梯实施计划下发申请人。 申请人在完成第一次意见征询并对增设电梯改造初步方案和资金筹措方案等进行优化的基础上，可进行第二次居民意见征询工作。获得加装电梯幢业主三分之二以上同意并签订改造协议后（需要分摊改造费用的相关出资业主须全部同意，且未签订改造协议的业主无激烈反对意见），申请人可开展相关规划、土地、消防、建设等审批手续办理工作，并实施启动试点项目。 为理清脉络，让普通居民不要陷入一片迷茫之中，市房管局还制作了增设电梯的实施流程图，供居民参考。流程图共有13个步骤，分 业主前期工作 、 房管部门工作环节 、 规划土地部门工作环节 和 建管部门、质量技监部门工作环节 四个部分。