文/老猫图/丁最儿校对/咖啡
前天晚上，老猫和几个相熟的朋友常态化的小聚一次，年少时飞扬跋扈的青春被翻来覆去的聊得索然无味，当一斤白酒去化掉1/3的时候，终于有人忍不住了，我们换个话题吧？聊什么呢？
聊收入？别扯了，国人应酬有“三不问”：女人的体重、男人的钱包、和尚的爱情，聊这犯冲！
聊孩子？在座还有几位正为解决“有无”的问题而发愁呢，聊僵了谁脸上都挂不住。
那还是聊聊房子吧，哥几个似乎找到了共同的话题，有人说是08年买的房子，才4千多，现在已经涨到快2万了，眉飞色舞地干了小半杯；又有人接过话茬说是15年涨价之前买的房子，现在房价也翻了一番了，两眼放光之时，有人悠悠的叹了一声，其实我们都是一帮城市贫民，也就刚刚立足而已。
是啊，我们都是一群城市贫民，刚有一套自住的房子就兴奋不已，有事没事装作买房的样子，去二手房门店问问自己小区的房价，涨则喜，降则忧，其实那与你无关，涨跌都与你无关，因为你这套房子是用来住的，不是用来炒的。
郑州严厉的限购*策，让已经燃起的再买一套房的念头渐渐熄灭了，办个离婚万一弄假成真了，夫妻矛盾，人房两空，一夜回到解放前！
就这样哥几个从那些年追过的女孩聊到房价暴涨的兴奋，但城市贫民的身份让我们忧虑不已，严厉*策之下，再买一套房仿佛已经遥不可及，郑州周边哪里还有不限购的区域，这就是老猫今天所要聊得话题：非限购的平原新区置业怎么样？
平原新区的现状
新乡市平原示范区位于*河北岸，紧邻郑州都市区，是郑州都市圈核心地区的重要组成部分，是新乡与郑州实现无缝对接的重要节点，也是郑州向北经济辐射带动发展的桥头堡。发展定位：农业硅谷、科技新城、产业基地、休闲之都。
新乡市平原示范区功能定位是：“四区一中心”。新乡市“三化”协调发展先导区、郑州新乡两个城市的新型卫星城区、城乡统筹发展先行区、对外开放示范区、河南省现代农业和科技成果孵化中心。
产业定位是：重点发展以科技研发、中试孵化和高新技术产业化生产为主导的产业，辅助发展现代农业、现代服务业、房地产业和休闲娱乐业。到年，平原示范区人口规模将达到50万人，将成为中原经济区先进制造业与高新技术产业基地、区域性商贸与物流中心，成为汇聚高端人才的宜居生态新区。
根据河南省*府文件豫编1号文件，平原新区已更名为新乡市平原城乡一体化示范区，简称平原示范区。平原城乡一体化示范区（平方公里）已被列入国家级重点开发区域。
摘自《百度百科·平原新区》
从定位来看，最有价值的信息莫过于“郑州新乡两个城市的新型卫星城”
这为平原新区的城市功能和规模定了性。一个区域的发展离不开产业布局，没有产业的支撑，很难有人口导入，从而城市发展也就失去了底层驱动力。但是产业的发展离不开龙头企业的带动。郑州周边区域最典型的“卫星城”莫过于新郑龙湖镇，在华南城入驻之前，依靠中原工学院、升达管理学院、郑州工程学院等几所不算有名但还能说得过去的大学和原生态的自然环境，如世外桃源般，享受着“宜居教育”的光环，阳春白雪，高高在上，但是产业的缺失却令龙湖镇发展缓慢，步履维艰，虽然华南城的入驻破坏了其“宜居教育”的定位，但是不可否认的是，华南城为龙湖镇的发展提供了强大的经济驱动力，导入了大量的刚需人口，直接助推了南龙湖的腾飞。关于龙湖镇的分析请看喵了个房的另一篇文章《南龙湖：留给刚需的时间还有多少？》
我们看一下平原新区的落地的产业都有哪些？
一是依托河南金龙、环宇等龙头企业，建设动力电池技术研发和电动车试验、测试基地；
二是依托华兰生物工程公司龙头企业，建设生物医药产业基地；
三是依托深业集团天安数码城项目，打造电子信息产业发展基地；
四是依托河南农业科研生产实验示范基地项目，打造全国一流的现代农业试验示范区；
五是依托新乡医学院三全学院、河南商贸职业技术学院项目建设，打造文化教育产业基地；
六是依托*河书画院、*河生态旅游项目，打造*河文化产业基地；
七是依托东方威尼斯商城、农商新天地·中部农产品交易中心、雨润集团食品物流项目，打造商贸服务业及现代物流园区。
平原新区的落地产业
产业落地上来看，都是依托于一个或几个行业不太知名的公司，这也反应了平原新区招商的尴尬——离开郑州市的*策支持，仅仅依靠新乡市*府下属的平原新区的招商力度，很难招来行业巨头，从而也很难带动产业发展。
综上来看，平原新区落地的产业都是零零星星的点状企业，还没有形成上下游一体的产业链，更遑论横向交流的产业网，这些不足以支撑其“卫星城”的野心，反而房地产倒是成为区域发展的急先锋。
平原新区的房地产发展状况
区域内代表性的项目有如下几个：
恒大项目：平原新区最有影响力的项目，深耕平原新区多年，其产品囊括了刚需、改善、投资及养老，体量较大，自成一体。
碧桂园项目：继恒大之后又一深耕平原新区的国内前列房企，其产品和策略与恒大极为相似，全系产品线涵盖各种置业需求。
绿城凤湖玫瑰园：平原新区高端项目，总价万-万的别墅，几乎比肩郑州北龙湖，地下两层、地上两层的纯粹别墅是高端产品的样板。
中昂朗悦：平原新区性价比项目，无社区底商，高层和精装洋房性价比极高，适合刚需客户及投资客户。
蓝城桃源春晓：纯改善项目，以洋房和别墅为主，部分产品为商业用地的别墅，有蓝城品牌加持的产品力，较受市场追捧。
正弘悦云庄：平原新区纯改善户型，万——万纯粹洋房，一二层复式，性价比较高，适合投资与自住。
云松金域华府：平原新区首个高层复式楼盘，改善户型，智能化小区，新中式建筑风格，万左右精装高层，万—万毛坯洋房，适合投资、改善。
建业比华利庄园：平原新区纯改善楼盘，总价约88万高层，万—万洋房，大多数客户为建业老业主，适合养老。
蓝光凤湖长岛国际社区：位于平原新区边缘地带，商业配套和生活配套自称一体，产品线丰富，涵盖房地产的中低需求。
恒升一号庄园：平原新区的纯改善项目，以联排别墅为主，以地缘性改善客户为主，深受原阳以及新乡本地改善客户的青睐。
总结一下，平原新区的项目既有豪改的顶级产品，也有投资的小户型产品，更有刚需置业的性价比产品，如果细分一下在平原新区置业的客户大致有这么四类：
1、郑州北区的底层刚性需求。他们在郑州北区的工厂打工，在郑州有多年的生活经验，对郑州有较深的感情，但是郑州的高房价让他们望而生畏，在距郑州一河之隔的平原新区置业是最现实的选择，他们所看中的是平原新区的低置业门槛。
2、对品牌忠诚的养老需求。他们相信某一品牌，也跟随某一品牌，他们认为品牌是选择最好的背书。或许他们并不打算近期居住，只是为将来的生活做准备，他们看中的是平原新区的优越的自然环境。
3、受*策挤压的投资需求。郑州严厉的“限购”*策迫使他们到周边的非限购区域置业，来为资产保值增值。他们注重的是资产的增值潜力，反映在产品上是品牌、区位、产品等因素。
4、地缘性的改善需求。平原新区周边的原阳县、新乡县乃至武陟县、新乡市和焦作市的具有长远眼光的改善型需求，他们看中的是平原新区的自然环境和发展前景，他们一方面看中了改善类的产品，另一方面他们相信平原新区未来会和郑州越来越紧密。
从房地产项目分布来看，区域产品和客户的对位并不纯粹，这么小的区域囊括了如此多的、档次各异的产品，而且相对占比都差不多，都没有绝对优势，所以其区域的功能是不纯粹的，平原新区相对郑州来说要发展成“睡城”型的卫星城？改善型的卫星城？还是要发展成投资型的价值洼地、底层刚需的卫星城，至少目前来看，并不明了。
平原新区的出路在哪里
1、郑州的“睡城”卫星城第一代卫星城称为“睡城”也称为“卧城”，主要指大城市周边的大型社区或居民点，这些人口相对集中的区域，由于缺乏成熟如衣食住行、商业休闲、教育娱乐等区域功能的城市配套，人口虽大量入住，但也就是局限于晚上回家睡觉，白天照样开车或者乘车往市中心赶着上班。如北京的通州、天通苑、回龙观、望京等区域，郑州的南龙湖等区域。
“睡城”的特点是居住在这里面的人，大部分早上涌到老城里来，晚上又涌回新城，形成一个钟摆式的城市交通。这在地铁的人流还有道路交通上体现的最为明显。无论是钟摆式还是候鸟式，都表达了人流的趋势。
很显然，平原新区和郑州之间最大的限制在于交通限制，仅靠一条老是很难满足这种钟摆式的交通需求的。在基础交通和城市共交通未完善之前，平原新区很难满足郑州“睡城”卫星城的条件。就如新郑龙湖镇一样，正式因为郑新快速路和地铁2号线延长线的通车，才能实现睡在龙湖，上班郑州的梦想，南龙湖才有了郑州“睡城”之称。
2、郑州的改善型卫星城最有希望成为郑州改善型卫星城的区域是绿博片区。
从产业布局方面看，绿博片区的产业是低能耗、低污染的高附加值“文化创意、时尚旅游、高端商务”产业，至少前面两个都有高大上的项目落地——建业华谊电影小镇、方特欢乐世界、绿博园、周星驰影视创意奇幻世界，还有向东近在咫尺的欢乐童世界、银基水世界等项目。
从城市发展上看郑汴一体化越来越成功，开封汴西湖到郑东新区的建成区面积大有连成片的趋势；从*策支持上看，举全省之力发展大郑东，力度空前。
从房地产类型档次上看，绿博片区2万以上的项目多达十几个，占比很大。
但是拿全省*策支持的绿博来对比，对平原新区来说并不公平（关于白沙、绿博的分析请看喵了个房的另一篇文章《大郑州佳丽三千，唯有向东才是城市白月光》）。老猫只是想说明，平原新区不具备改善型卫星城的条件和基础。
3、郑州底层刚需型的卫星城当一个城市的第二产业体量足够大的时候（最好有国字头的重工业），会有大量且稳定的基层员工，他们在本城市生长多年，已经把人脉、经历、生活等一系列的元素都融入到这个城市，对这个城市有深厚的感情，但是近两年随着房地产的暴涨，其收入的增长远远跟不上房价的增长，置业门槛不断的升高，受房价以及*策的挤压，迫使他们到城市的房价较低的非限购临近区域置业，这样在城市周边会形成低置业门槛的、符合这类需求的刚需置业区域，比如武汉的新洲和汉南。
但是众所周知的是，郑州第二产业不发达，缺乏国字头的重工业，相对来说缺乏稳定的基层工人，少数零星的几个大国企也都纷纷改制，工人被当成包袱甩了向了社会。目前郑州周边区域最有可能成为底层刚需型的卫星城的区域是上街区，具体原因老猫不再赘述，请自悟。
4、资产保值的价值洼地老猫认为这是目前最符合平原新区发展的突破口。从规划上看，由于顶层设计*治高度不够，*策支持力度仅限于普通地级市层面，导致平原新区的产业配套的不完善，短期内无法导入大量的刚需人口，房地产发展还处于初步发展阶段，这个时期内房价普遍偏低，有较大的投资价值，像极了年之前的新郑龙湖镇，那时的龙湖镇还没有华南城，多层的房价也不过左右，当时置业南龙湖的房东们该偷着乐了吧。
从*策上看，由于郑州市严厉的限购*策，导致置业成本和置业门槛都非常高，平原新区是郑州市周边区域唯一一个不限购的区域，没有二套房的限制，无疑是极大的利好消息。还有一个老生常谈的话题，就目前人民币连年超发的态势下，纵观其他各种投资渠道和历史经验，房地产是最靠谱的投资渠道。
老猫认为，假以时日，随着郑济高铁平原新区站的修建、地铁13号线的规划、龙凤大道的修建，在解决了基础交通设施和城市公共交通问题之后，平原新区至少会迎来新一轮的发展，到那时房地产市场肯定会有新一轮的增长，新郑龙湖镇的今天会不会是平原新区的明天？
老猫整理了一份“平原新区楼盘一览表”，放在