{1.0}，环沪风渐起
伴随一二线城市房地产市场的火热，已经有很多媒体和开发商在吹环沪和返乡置业风（疯）会再起，甚至，当然，还包括那些文旅地产。
环沪置业我们说过几次了，原则1就是跟着当地刚需买房子。当地人买在哪里，你就买在哪里，这是最靠谱的"抱团"选择。当然，选择的参考还是地铁、高铁、学校、商业、医院这些基本生活配套要有。
原则2就是买计划实施而不仅仅是规划，如果买规划买图纸，很可能你买到的就是“*话”。起码，你要看到的是计划、破土动工、初见规模。比如太仓的科教新城、港城；昆山花桥、城东。至于海峡两岸金融城这种，就要先观察观察了。
原则3，文旅地产，是一种奢侈品而不是投资品。风靡一时的WESHARE平台的倒闭，说明了即使是分时度假这样的商业模式，都撑不了旅游地产的中看不中用。旅游季的打卡拍照，支撑不了以租金收入计算的房地产价值。
有人会说阿那亚。三哥的看法是，阿那亚也会老的，也会审美疲劳的。要不然，他的新项目，为何现在还没复制成功？你知道北戴河三个字的含义吗？说穿了，这也是基于地段的文化IP打造，可以偶尔，很难复制。
还有人会说拈花湾。这的确是一个好地方，问题是你去的频率有多高？晚上黑灯瞎火的时候，你是不是能够承受寂寞，不向往都市的人间烟火？也是偶尔为之吧亲。
链接：环沪买房，哪里才是最适合的？
金融产业交通人才四轮驱动，昆山置业新风口来了！
目前，环沪板块的汾湖板块因为有苏州南站的利好，楼市渐热，周末经常出现当场买。而昆山城东板块，基本也是开盘即日光。太仓科教新城板块，成交也是相当活跃。这也印证了三哥说的，环沪也要看板块，也要紧跟刚需改善。
{2.0}返乡置业虚谨慎
现在我们再来说返乡置业。故土难离，这是中国人的传统情节，也是根文化的血脉渊源。比如让三哥回崇明乡下住上几晚，我估计每天都能写几首诗，因为这是我的家乡，熟悉的地方。我还可以翻出县志，在历史的天空里穿越徜徉。或者打开电脑，写几页大明朝崇明岛的穿越小说自娱自乐。
可见，返乡置业，也是一种感情投资，属于看电影性质的情感买单、怀旧买单、文化买单、奢侈买单。
对此，三哥的建议是：
1、买新城不如买老城；因为老城有记忆，有故事，值得收藏。新城，大概就是那种千篇一律的高周转、舶来品，除了商业文化，没啥好文化。当本地刚需改善去买新城期房的时候，你可以反其道而行之，排除不确定性，在老城寻找到合适的性价比高的现房！
2、买大房子不如买小房子；返乡置业只是找个落脚点。你要会客宴请，还是会去镇上饭店茶馆，没必要为了吃饭喝茶自己开饭店茶馆。如果经常不住，房子太大，那么打扫卫生、甚至交物业费等都是很大的消耗和开支。所以，买个小面积的2房三房给留守的小孩老人居住就可以了。没必要增加预算和压力。
3、想明白到底回不回去，谁回去，怎么回去。如果真的是打工到了一定时间要回去创业，我劝你也要想清楚。有本书叫《消失的乡村》，建议你读一读。人口稀少的地方，创业失败几乎是铁板钉钉。除非你是互联网小微企业，那你在哪里都一样，只要有宽带网速。
4、如果是父母在大城市打工，为当地读书的孩子和陪伴的老人买房，或者从乡村进入城市，这无可厚非，也是进城刚需。那么你就要根据交通、学校、商业、医院这种配套来选择买房置业。
5、养老地产、文旅地产这种性质的返乡置业，也就是郊区盘，万万不要碰。这已经被证明了是一条废赛道，靠忽悠造梦过日子。你去玩玩拍拍照可以，住个酒店也行，但是千万不能因为看上去漂亮买。尤其不能买一期。如果是二期三期，你还可以看看之前的房子怎么样，有没有人住，物业管理行不行，做个参照，买一期，基本就是买模型图纸，买梦想未来，两眼一抹黑。
真正好的养老地产，旅游地产，比如阿那亚、拈花湾、蓝城桃李春风等等，都是中产富豪买的，和“打工人”无关。
在疫情尚未解除的当下，各地都倡议和鼓励就地过年，返乡置业基本还是伪命题！三哥就采访过很多滴滴司机，问他们还回去过年吗？大多数年轻人的回答是，最多十天半个月。如果是有风险的地区，那就不回去了。
6、打工人买房次序建议：如果以家庭月收入2万，按揭可还贷款计算，手头30-50万资金，那么首先应该买环沪80-万左右的房子。比如太仓昆山嘉兴，有规划、利好，新的产业区、交通枢纽的地方。到上海的自驾公交高铁等都可以便捷的地方。
如果预算可以有万以上，那么就应该先买上海郊区比如青浦宝山金山奉贤临港。
如果是单身过渡，可以买上海热闹地方的酒店式公寓。总价不要超过万。因为过了这个总价，就基本可以在上海买住宅了。
只有总价万以下，才有返乡置业的第一选择必要性。
链接：不是也能在上海买房啦！还是大虹桥、双轨交，不限购、不限贷！单价仅需元/平米起！
{3.0}返乡置业营销套路
返乡置业源起
中国首批房奴才刚刚翻身，但是房价涨的速度永远比工资快，更加让每个异地打工族想买房的梦想变得更遥远、即使存够了在一线城市买首付的钱，但是成为房奴之后，自己的生活质量肯定会有明显的下降，而这种生活质量没保障的生活将一直持续到房贷还完的那天。
因此赚一线城市的钱、买二线城市的房，已成为越来越多的游子们的选择。
返乡置业原因
01
一线城市房价疯涨，买房杯水车薪
一线城市房价全面超越历史最高位！即使我们满怀期待的打拼、努力奔跑，高房价与薪水仍旧不成比例，差距越来越大，不禁让人望而却步。“杯水车薪”成为回家置业的最重要理由之一。
02
生活成本畸高，背着房贷过日子
全球城市生活消费成本最新调查显示，在个城市中，北京名列第14位，上海列第20位。该排名远超华盛顿，更把英美除伦敦、纽约之外的许多发达国家的城市都甩到了身后。由此可见"活在北京上海"确实不易，房贷月供成为城市新移民无法承受之重。
03
锁定二线城市机遇*策利好，带我回家
初到大城市，满怀激情的想要立足于此，然随着大城市里高企的天文数字的房价，越来越重的生活成本，使得大城市漂泊族越来越感到生存的压力。勉强站稳脚跟的也沦为了房奴和车奴。
04
楼市震荡差距渐小，倦鸟也思归
多年来一系列*策的重拳调控，以及市场渐归理性的发展，二线三线城市的置业环境则相对以往更为成熟。在剑指投机客的*策余威下，“回家置业”渐成新一轮的需求力引擎。
客群分析
不同的返乡客户，具有不同的客群特征和置业需求。
返乡人士可以分为国外返乡和省外返乡两类，在年龄上一般出现两极分化，20—30岁及45岁以上的群体居多。
30—45岁相对较少。其中30岁以下客群又可以分为25岁以下的客群多为大学生群体，主要是在读大学生、即将毕业的大学生、刚毕业大学生。
45岁以上者多为事业、生意有成者，多表现为投资养老型置业。
“啃老”型置业的学生族
现在有购房能力的年轻人大都是80末、90年后的独生子女，父母希望孩子将来能够回乡工作。他们父母多为机关公务员、大型企事业单位、生意人，家庭经济富裕，生活优越、一般拥有多套住房，熟悉楼市行情，父母年前多次咨询，但在购置前等孩子春节回来一起看房，考虑孩子意见，在年末春节出手，主要考虑到这段时间优惠多，力度大。
这类客户置业以大中户型为主，一般看中形象好的楼盘，与孩子未来工作地点近，生活环境品质优越，同时考虑孩子未来成家需要。
25-30岁动荡型青年
他们毕业后在一二线城市工作生活多年，大多为从事广告、策划、设计创意、会展服务、会计师、律师、工程师等知识密集型的创意产业。他们思想独立、追求个性、前卫时尚、活泼好动、充满活力，对未来充满激情信心。
但是他们在一二线城市行业竞争激烈、工作压力大，在当地收入属于中低水平，租房、日常消费等生活支出大，他们多为聘用制，工作流动性大，积累了一定的工作经验，因此面对一二线城市日益激烈的高压竞争和高涨的房价，考虑回到父母所在城市，先工作、先创业，后置业。
这类客户有一定积蓄，一般表现为婚房或SOHO型置业，讲求工作、创业同步，喜欢个性、时尚、周边配套完善的楼盘，希望“同步国际大城市”，以三线城市价格享受一二线城市居住生活品味。品牌企业开发的品质楼盘的小户型会吸引婚房群体的追捧，市中心、CBD小户型会收到SOHO客户的青睐。
35-45岁稳定型群体
这类群体中返乡置业的人群相对较少，主要是这类客群一般在一二线城市安家落户，属于当地城市房奴，工作稳定，但繁忙、房贷、孩子教育等经济压力较大。成家男方一般过年流行将父母接到工作城市过春节，或者回女方家过春节，主要为探亲型年假，在女方城市考虑置业的机会不大。
如果这类客户购房多出入“反哺”的考虑，即为家里老人、父母改善居住条件而买房。主要是小户型居多，注重周边医疗卫生、公园环境、生活便利性。
45岁以上事业有成者
机关工作、生意人居多。这类客户讲求“落叶归根”，注重投资居住养老并重，注重以房养房。投资型置业一般讲求地段、升值空间，面积主要为80平米以下二房、一房。大中户型，并拥有良好的自然环境、江山景观及医疗生活配套会吸引养老型置业青睐。国外返乡的客户将考虑高尚洋房、别墅社区。
他们的共性
这些客户希望居住能够同步国际大城市，置业注重投资价值和居住价值并重，一般考虑片区形象好、品质、品味感强的中高端楼盘，比较注重异域风情和独特的建筑外观设计，这些楼盘看起来时尚、具有国际感，以高性价比享受与一二线繁华都市一样的的生活环境和生活品质。
但是，从社会学角度而言，养老情感需要是推动返乡置业的最大考量，无论是独生子女父母购房还是45岁以上群体置业，都有一种养老的考虑，中国传统伦理所追求的落叶归根、恋家的情节，以及“父母在，不远游，游必有方”这样一种传统伦理促使他们返乡购房。
在户型需求上，呈现出两极分化的倾向，年轻客群选择购买小户型居多，中年人群选择大户型居多。
除了以上客户外，周边县市回城度假客户，北方“候鸟型”客户，也是年末春节值得注意的客群。近几年，周边县市上南宁置业的人越来越多，他们有的早在南宁投资置业，其中以学区房为主，春节假期是他们回城里度的*金期，其中有部分考虑再次投资。
北方候鸟型置业者，岁末利用春节来南方旅游度假，顺便再投资，这类客户以南、北、钦、防等旅游城市的海景房、江景房居多。
促销建议
返乡置业者是不可忽视的一部分潜在客户，不同的盘要对返乡客户的精确细分的基础上采取具有实效的促销策略，在春节促销上可以以本地刚性客户或改善型客户为主的基础上，对返乡客户采取有针对性的促销。
01
促销时间
一般在春运开始时筹备促销，春节前后两周一般是成交的高峰期。
02
促销方式
建议采取“送购房礼金”的形式进行，入门送“新年利是”（抵扣总房款）或者针对返乡客户99折额外折扣、或者装修礼金等优惠方式，此外还可以对细分人群采取个性化的促销措施。
03
方式认定
可以通过省外返乡车票、机票、过路费凭证、工作证、学生证件等方式认定，认定可以流行于形式，如果限定太死，则失去促销意义。
04
促销宣传
多为网络宣传，异乡老乡会、同学会QQ群；车站、机场、高速收费站等覆盖返乡客户的交通要道的终端广告、现场易拉宝、X展架提醒；加大老带新的力度，通过老客户向周边朋友传递返乡优惠的信息。
通过邮*贺年卡直邮广告选择目标客户集中的单位、数据库中的新老客户邮寄，一方面传递优惠信息，一方面拜年贺新，提升项目的美誉度。
05
促销诉求
春节情感诉求、产品品质诉求并重，通过情感诉求拉近与购房者心里距离，产品诉求可以诉求楼盘同步都市品味、同步国际品质，诉求高性价比、诉求传统伦理情感。
环沪主要楼盘一览：
阳光城翡丽云邸、云澜，天境，融侨悦，江南复游文旅城，越秀向东岛，太仓悦园，景瑞悦庭，依云悦府，碧桂园天珵，悦映澜庭，象屿公园华府，电建明悦苑，碧桂园星著，合景锦著，天逸花园，万和四季，依云水岸海上时光，新华联滨江雅苑，招商湖境天著雅苑，万科鑫苑，云璞，浦西玫瑰园，昆山玉兰公馆，万科常春藤，象屿都城怡园，碧桂园十里芳华，香逸铂悦，宏图国际花苑，苏河公园，象屿西郊御府，建滔裕园，龙光花溪澜园，金辉悠步江来新城，和樾伴湖雅苑，金辉海上风华
绿地长岛大爱城，新湖绿城海上明珠，新湖绿城海上明月，碧桂园十里海湾，融创江语海，恒大世纪海岸，恒大海上威尼斯，瀛海花墅，御景澜庭，启运上城，长泰海滨城，海门首开紫郡，首开紫宸江湾，杭州湾港中旅海泉湾，祥源漫城，绿雅原乡，绿地海湾港，中旅锦绣东方，国风小镇，杭州湾融创文旅城
近期上海市区尾盘，环沪楼盘一览：
{End}
近期热文：
魔都隐盘大起底，还有哪些在捂盘？徐博士，你不知道的房源信息来了！
一封博士来信改变规则，上海新房认筹要进入盲盒阶段了？
90万方造城，万科宝山四季都会新一期《月城西》即将入市！5地铁、大学区，万起！
年上海十大优秀房地产操盘项目评选
买房防踩坑指南
预览时标签不可点文章已于修改收录于话题#个上一篇下一篇